Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinmesi: Temel Kurallar, Sınırlamalar ve İstisnalar

Giriş

Türkiye, yabancı yatırımcılar ve bireysel alıcılar açısından önemli bir gayrimenkul pazarıdır. Bununla birlikte, yabancı gerçek kişilerin ve yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'de taşınmaz edinimi, başta 2644 sayılı Tapu Kanunu olmak üzere ilgili mevzuat çerçevesinde belirli kurallara ve sınırlamalara tabidir.

Taşınmazın niteliği, bulunduğu bölge, alıcının vatandaşlığı veya hukuki statüsü ve edinimin amacı, uygulanacak hukuki rejimin belirlenmesinde önem taşımaktadır.

Bu makalede, yabancı gerçek kişilerin ve yabancı sermayeli şirketlerin Türkiye'de taşınmaz edinimine ilişkin temel esaslar, yasal sınırlamalar, istisnalar ve uygulamada dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar ele alınmaktadır.

Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi

Hukuki Dayanak ve Genel Esaslar

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu düzenleme uyarınca, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri doğrultusunda Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları, kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kural olarak nitelik bakımından konut, işyeri, arsa ve tarla gibi farklı türlerde taşınmaz edinebilir. Bununla birlikte, taşınmazın özel bir hukuki statüye tabi olması halinde ilgili özel mevzuattan kaynaklanan sınırlama ve izin şartlarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmaz edinimi için Türkiye'de ikamet iznine sahip olma veya Türkiye'de şirket kurma şeklinde genel bir ön koşul bulunmamaktadır.

Yasal Sınırlamalar

1. Alan Sınırlaması

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye genelinde edinebilecekleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı 30 hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı, kanunda öngörülen bu sınırı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.

2. İlçe Bazında Oran Sınırı

Yabancı gerçek kişilerin özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onuna kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesi mümkündür. Kanunda öngörülen sınırın aşılması halinde edinim talebi sınırlamaya tabi olacaktır.

3. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri

Yabancıların taşınmaz edinimi, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile diğer ilgili mevzuatta öngörülen bölgesel sınırlamalara tabidir.

Askeri yasak bölgeler ve ilgili mevzuat uyarınca yabancı edinimine kapalı alanlarda taşınmaz edinilemez. Özel güvenlik bölgelerinde ise ilgili makamların izin ve değerlendirme süreçleri uygulanır.

Bu nedenle, özellikle stratejik veya güvenlik açısından özel statü taşıyan bölgelerde bulunan taşınmazlar bakımından edinim öncesinde gerekli hukuki ve idari kontrollerin yapılması önem taşımaktadır.

4. Yapısız Taşınmazlarda Proje Yükümlülüğü

Yabancı gerçek kişilerin satın aldığı yapısız taşınmazlarda geliştirilecek projenin, taşınmazın niteliğine göre ilgili Bakanlığın onayına iki yıl içerisinde sunulması gerekmektedir.

Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi veya ilgili mevzuatta öngörülen şartların ihlal edilmesi halinde taşınmaz hakkında tasfiye süreci gündeme gelebilir.

Özel Statülü Taşınmazlar

Taşınmazın tarım arazisi, kıyı alanı, orman, mera, sit alanı veya başka bir özel hukuki statüye tabi olması halinde, Tapu Kanunu'nda yabancılara ilişkin öngörülen düzenlemelerin yanı sıra ilgili özel mevzuattaki sınırlama, izin ve kullanım koşulları da uygulanır.

Bu nedenle yalnızca tapu kaydının incelenmesi her durumda yeterli olmayabilir. Taşınmazın imar durumu, kullanım amacı, özel statüsü ve tabi olduğu sektörel veya bölgesel düzenlemelerin de edinim öncesinde değerlendirilmesi gerekir.

İstisnai Durumlar

a. Mavi Kart Kapsamındaki Kişiler

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca, doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ile kanunda belirtilen üçüncü dereceye kadar altsoyları, aynı maddede öngörülen istisnalar ile millî güvenliğe ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, Türk vatandaşlarına tanınan haklardan yararlanmaya devam ederler.

Bu nedenle söz konusu kişiler, taşınmaz edinimi bakımından yabancı gerçek kişilere uygulanan Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki sınırlamalara tabi değildir.

b. Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimi

i. Tapu Kanunu'nun 36. Maddesi Kapsamındaki Şirketler

Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi bakımından Tapu Kanunu'nun 36. maddesinde özel bir düzenleme bulunmaktadır.

Söz konusu düzenleme; yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin veya uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip olduğu ya da yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisine sahip bulunduğu Türkiye'de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler bakımından özel hükümler öngörmektedir.

Bu şirketler, Türkiye'de ancak ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve bunları aynı amaç doğrultusunda kullanabilir.

Mevzuat kapsamında gerekli olduğu hallerde taşınmaz edinimine ilişkin başvuru, taşınmazın bulunduğu ilin Valiliği bünyesindeki İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne yapılır. Taşınmazın konumu ve ilgili mevzuat kapsamındaki durumu yetkili makamlar tarafından değerlendirilerek gerekli idari süreç yürütülür.

Önemli Ayrım: Tapu Kanunu'nun 36. maddesi kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, taşınmaz edinimi bakımından yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde işlem yapabilir.

Ayrıca, Tapu Kanunu'nun 36. maddesinde ve ilgili mevzuatta belirli işlem ve alanlar bakımından özel istisnalar öngörüldüğünden, şirketin ortaklık ve yönetim yapısı ile edinilecek taşınmazın niteliğinin somut olay özelinde değerlendirilmesi gerekir.

Yurt Dışında Kurulu Şirketler

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin hukukuna göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye'de ancak özel kanun hükümlerinin izin verdiği hallerde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Bu kapsamda Türk Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu ve Endüstri Bölgeleri Kanunu gibi özel düzenlemeler belirli şartlar altında taşınmaz edinimine hukuki dayanak oluşturabilmektedir.

Yabancı ticaret şirketleri dışındaki yabancı tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi ise kural olarak mümkün değildir.

Taşınmaz Edinim Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Resmî Şekil ve Tescil

Türkiye'de taşınmaz mülkiyetinin devri resmî şekle ve tapu siciline tescile tabidir.

Taşınmaz satış sözleşmeleri tapu müdürlüklerinin yanı sıra, 4 Temmuz 2023 tarihinden itibaren noterler tarafından da düzenlenebilmektedir. Noter tarafından gerçekleştirilen taşınmaz satış işleminde sözleşme Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi'ne (TAKBİS) kaydedilmekte ve taşınmazın tapu siciline tescili ilgili tapu müdürlüğünce gerçekleştirilmektedir.

Buna karşılık, tarafların kendi aralarında düzenledikleri adi yazılı satış sözleşmeleri taşınmaz mülkiyetinin devrini sağlamaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise mülkiyeti doğrudan devretmeyen, ileride taşınmaz satışının gerçekleştirilmesine yönelik borçlandırıcı bir hukuki işlemdir.

Döviz Alım Belgesi

İlgili mevzuat kapsamında yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu taşınmaz satış işlemlerinde, satış bedeline ilişkin dövizin Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya satılması ve banka tarafından Döviz Alım Belgesi düzenlenmesi gerekmektedir.

Döviz Alım Belgesinde yer alan Türk lirası karşılığı, resmî senette harca esas değer bakımından dikkate alınır.

Döviz Alım Belgesine ilişkin usul ve esasların işlem tarihindeki güncel düzenlemeler çerçevesinde ayrıca kontrol edilmesi önem taşımaktadır.

Taşınmaz Değerleme Raporu

Yabancı gerçek kişilerin taraf olduğu belirli taşınmaz işlemlerinde değerleme raporu düzenlenmesi gerekmektedir. Değerleme raporunun gerekli olduğu işlemler ve raporun hazırlanmasına ilişkin usul ve esaslar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yürürlükteki düzenlemeleri kapsamında belirlenmektedir.

TKGM'nin 2024/2 sayılı Genelgesi, yabancıların taraf olduğu taşınmaz işlemlerinde değerleme raporlarına ilişkin uygulama esaslarını düzenlemektedir.

Türk vatandaşlığının taşınmaz edinimi yoluyla kazanılmasına yönelik işlemlerde ise taşınmazın değerinin ve yatırım tutarının belirlenmesine ilişkin ayrıca özel şartlar ve değerlendirme usulleri uygulanmaktadır.

Edinim Öncesi Hukuki İnceleme

Taşınmaz satış işlemi gerçekleştirilmeden önce taşınmazın hukuki durumunun ayrıntılı şekilde incelenmesi önem taşımaktadır.

Bu kapsamda özellikle tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh, beyan ve irtifak hakları; taşınmazın imar durumu ve kullanım amacı; askeri yasak veya güvenlik bölgeleriyle ilişkisi; özel statülü bir alanda bulunup bulunmadığı ve yabancı edinimine ilişkin diğer sınırlamalar değerlendirilmelidir.

Şirketler bakımından ise bunlara ek olarak şirketin ortaklık ve yönetim yapısı, ana sözleşmesindeki faaliyet konusu ve Tapu Kanunu'nun 36. maddesi kapsamına girip girmediği ayrıca incelenmelidir.

Sonuç

Türkiye'de yabancıların taşınmaz edinimi belirli yasal sınırlamalar çerçevesinde mümkündür. Yabancı gerçek kişiler bakımından alan ve oran sınırlamaları, bölgesel güvenlik kısıtlamaları ve yapısız taşınmazlarda proje yükümlülüğü gibi özel kurallar bulunmaktadır.

Yabancı sermayeli şirketler bakımından ise şirketin ortaklık ve yönetim yapısı uygulanacak hukuki rejimin belirlenmesinde önem taşımaktadır. Tapu Kanunu'nun 36. maddesi kapsamındaki şirketler özel düzenlemelere tabi iken, bu kapsam dışında kalan yabancı sermayeli şirketler kural olarak yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz edinebilmektedir.

Mavi Kart kapsamındaki kişiler ise 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 28. maddesinde öngörülen istisnalar saklı kalmak üzere taşınmaz edinimi bakımından yabancı gerçek kişilere uygulanan sınırlamalara tabi değildir.

Taşınmazın niteliği, konumu, alıcının hukuki statüsü ve işlemin amacı uygulanacak kuralları değiştirebildiğinden, özellikle yüksek değerli veya özel statülü taşınmazların ediniminden önce kapsamlı bir hukuki inceleme yapılması ve işlem tarihindeki güncel mevzuat ile idari uygulamaların kontrol edilmesi önem taşımaktadır.

Hukuki Dayanaklar ve Kaynaklar

• 2644 sayılı Tapu Kanunu, özellikle m. 35 ve m. 36

• 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu, m. 28

• 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, m. 31

• 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu

• 1512 sayılı Noterlik Kanunu, m. 61/A

• 7413 sayılı Hâkim ve Savcı Yardımcılığı ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2022/1 sayılı Genelgesi – Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2024/2 sayılı Genelgesi – Taşınmaz Değerleme Raporları

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yabancı gerçek kişilerin ve yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimine ilişkin güncel genelge, kılavuz ve uygulama duyuruları

  
  

Bu makale, Işık Hukuk Danışmanlık web sitesinde yayımlanmak üzere hazırlanmıştır. İçerik genel bilgilendirme amacı taşımakta olup hukuki görüş veya somut olaylara ilişkin hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Mevzuat ve idari uygulamalar zaman içerisinde değişebileceğinden, işlem öncesinde güncel düzenlemelerin ve somut olayın özelliklerinin ayrıca değerlendirilmesi önerilir.